一波中特一肖中特:丁建剛:2019中國開啟“二次城市化”

单双一波中特 ?

单双一波中特 www.nddns.icu 2019-04-26 10:34

  • “二次城市化”將給中國房地產市場的市場分布、價值和價格體系、產品體系均帶來顛覆性的重大變革。

    解讀國家發改委文件(總結篇)

    城市化是邁向現代化的必由之路。

    1949年新中國成立時,中國的城市化率僅為10.6%。而約800年前的南宋時期,城市化率達22%。800多年中,中國的城市化率竟然下降了11.4%。

    進入新中國后的前30年,城市化進展也極為緩慢。至1978年改革開放之初,城市化率為17.9%。

    改革開放以后,中國城市化進入了新階段。中國城市化發展進入“快車道”,但真正進入“超車道”開始加速發展是1998年之后。

    1998年,中國政府宣布取消福利分房,全面開啟住宅市場化的時代。

    由此開始,中國開始了一輪20年史無前例的、排山倒海的、波瀾壯闊的城市化進程。

    過去的這20年,中國的城市化率上升了將近一倍。從1998年的30.4%,提高至2018年近60%(59.6%),4.5億人從農村進入了城市。

    不論是北上廣深,還是任何一個小縣城,整個中國的一二三四線城市人口都急劇增加,城市面積迅速擴張,發生了天翻地覆的變化。

    這不僅徹底改變了中國的面貌,也深深影響了21世紀全球人類的發展軌跡。

    然4月8日國家發改委發布文件,中國城市化進程進入新的歷史階段。文件發布,本公眾號隨即率先提出:以此文件為標志,中國進入了“二次城市化”時代。“二次城市化”的定義和判斷,得到了眾多學者專家和媒體的認同。

    01 第一次城市化(1998年-2018年)

    1998年-2018年的20年的城市化歷程,可以稱之為“第一次城市化”。

    其基本特征是:

    從大城市到中等城市,再到小城市,甚至到縣城和小鎮,都經歷了史無前例的擴張,不論是城市面積還是人口。

    幾乎所有城市的基礎設施建設都“大干快上”,可以說是一次“大躍進”式的城市化進程。

    由于戶籍限制流動,以及過去20年中國經濟發展的特殊歷史時期,支撐了第一次城市化,即全面擴張的城市化歷程。

    在此階段,由于中國的行政管理體制和經濟發展的不平衡,形成了以“北上廣深”為代表的一線城市,以南京、杭州、蘇州、成都、武漢、長沙、西安、合肥、廈門、重慶、天津等等為代表的二線城市,各省地級市為代表的三線城市,以及大多數縣城為主的四線城市格局。

    基于中國幅員遼闊,及當時大城市,特別是特大城市基礎建設等城市人口承載能力的考量,官方提出了人類歷史上很少有的,理想化的城市化模式:

    就地城鎮化。

    這一模式的出發點是能盡量減少特大城市的壓力,讓農村人口均衡城市化。人們在家鄉附近的三四線城市中,甚至在縣級以下的城鎮中,找到自己的定位,安居立業。

    但這一理想化的模式,沒有,也很難實現。

    盡管有戶籍限制,盡管10年前高鐵網尚未成型,春運時期擠爆綠皮火車的艱辛,仍然沒有阻擋大量的外出務工人群過著候鳥式的遷徙生活,從經濟不發達的中西部和內陸省市,涌向了珠三角和長三角等經濟發達的大都市群。

    02 2019,“二次城市化”元年

    最近幾年,中國的城市化進程表現出明顯的新特征:

    1.城市群特征;

    2.具有中國特色的高鐵網特征。

    城市群是全球國家城市化的普遍規律,例如美國東北部大西洋沿岸城市群、日本東京城市群等等。

    依托一至兩個大城市或特大城市為中心,形成了“恒星-行星-衛星”相互環繞的城市群。

    目前,中國已經主要形成了長三角城市群、粵港澳大灣區城市群、京津冀城市群、成渝城市群、長江中游城市群等。

    此外,中國已經形成的近3萬公里“四縱四橫”高鐵網絡,大大縮短了人們物理空間上的交通時間,心理距離也因此大大縮小。

    ▲中國高鐵網

    便捷密集的高鐵網,顛覆了人們選擇城市的傳統觀念。將中國幅員遼闊的物理距離,換算成高鐵的運行時間,改變了新一代中國人傳統的家鄉觀念和居住方式,改變了人們的出行和遷徙方式,也改變了人們對城市的選擇方式,選擇范圍大大增加。

    03 各城市同平臺競爭“性價比”  擇優而居

    在全國范圍內的自由遷徙,已經變得簡單容易。中國的主要一二線城市,都被置于同一平臺來比較性價比。

    城市資源與機會,既包括城市的天然稟賦、公共服務,也包括了歷史文化、社會治安、政商關系等等,以及城市就業創業機會和收入。

    生活成本,包括就業創業成本、就學成本、就醫成本、交通成本,當然權重最大的是居住成本,也就是這個城市的房價。

    雖然所謂的城市性價比不能加以精準計算,但是在人們心中自有一番評判。在最終選擇城市的時候,城市性價比的考量將成為評判遷居城市的重要依據。

    4月8日國家發改委的文件提出,除了個別特大超大城市之外,全國各個城市的戶籍將全面放開。

    可自由選擇遷徙的城市范圍,已然擴及幾乎所有城市。未來全國城市間的“搶人大戰”的結果,將以城市“性價比”的PK論輸贏。

    04 鶴崗,不止是一個鶴崗

    隨著城市群特征和高鐵網“虹吸”特征的凸顯,全國戶籍的放開,未來,將有一批甚至數量不算少的“鬼城”“空城”不可避免地加速形成。

    4月8日,國家發展改革委官網發布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》,首次提到了“收縮型城市”的說法。

    城市出現收縮,這實際上也是人類城市發展的基本規律之一,城市也存在著“生老病死”。

    在中國北方,特別是以能源和資源型工業城市為主的東北,隨著產業的逐漸枯竭,人口流出情況嚴重。

    最近驚爆“白菜”房價的鶴崗就是其中之一。

    黑龍江鶴崗市二手房市場驚現一套房價低至348元/平方米的住房,46平方米總價16000元。雖然4月16日晚,鶴崗相關部門回應稱:低價房只是個別現象,當地樓市供需平衡,房價較為穩定。但根據媒體報道,雖大多是遠郊區的棚改房,但低價房并非少數。

    曾作為黑龍江“四大煤城”之一的鶴崗,隨著煤礦資源的衰落,再加上早期煤礦開采導致居住環境較差,人口外流情況十分嚴重。

    鶴崗現象代表著中國將有一大批城市被淘汰。

    不僅是鶴崗,東北一大批資源型城市,都與鶴崗極為相似。中國其他城市也有陸續被爆超低房價現象:廣東河源房價最低跌到2000元/平方米,湖南婁底最低950元/平方米,邵陽最低550元/平方米……

    中國的部分產業枯竭的中小城市,已經出現了明顯的“鬼城”“空城”的趨勢。甚至北方的一些大城市,甚至二線城市,有很多也出現了人口大量凈流出的現象。不能排除出現中國“底特律”將成為長期趨勢的可能。

    但是否會成為“鬼城”“空城”,不能簡單地用是不是三四線城市的標準來劃分。

    在經濟發達的城市群中,三四線城市實際上是特大城市和大城市的“行星”城市或“衛星”,比如江蘇昆山,浙江嘉興等,這些城市跟北方那些產業枯竭的三四線城市完全不能相提并論。

    特別是發改委文件中也已經明確,以都市圈中心城市為中心,推動產業和人口向一小時交通圈地區擴散,中小城市將分類施策,提高產業支撐與公共服務品質等等。

    05 官方適時修正了中國城市化路徑和理念

    前20年中國浩蕩的城市化發展速度之快,為中國的城市留下了眾多低質的城市建筑,實際上是一場“粗放型”的城市化歷程。甚至有人夸張的說“我們的城市都要被建筑垃圾堆滿了”。

    4月8日,以國家發改委發布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》文件為最重要的標志,宣告了官方對城市化發展理念進行修正。

    文件明確:

    1. 大力發展城市群;

    2. 全國基本取消戶籍限制;

    3.  首次提出“收縮型城市”概念。

    事實上,這是對過去20年中國城市化路徑和理念的重大修正。

    06 “二次城市化”可能帶來的改變

    1. 戶籍制度基本放開之后,全國城市將進行充分競爭。

    2. 城市化進程將由第一次城市化的“整體快速發展擴張”,進入到“分化發展、集約精細化發展”的階段。

    3. 中國的人口,特別是年輕有活力的人口,將沿著高鐵網流向經濟發達的城市群。

    4. 人口,特別是高素質的人口,將成為各城市間搶奪的最重要的資源。人,是城市最大的生產力。

    5. 縣級或以下的城鎮,人口凈流出將成為普遍現象,甚至不排除將出現為數不少的“鬼城”、“空城”。特別是在經濟欠發達的北方地區。

    此外,由于未來將有大量的人口在中國不同的城市之間自由移動和切換,這將給城市的房地產市場帶來和過去20年截然不同的市場需求。

    “二次城市化”將給中國房地產市場的市場分布、價值和價格體系、產品體系均帶來顛覆性的重大變革。

    4月8日,以國家發改委發布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》文件為最重要的標志,宣告了官方對城市化發展理念進行修正,或許也將以這份文件為標志,中國進入“二次城市化”時代。

    丁建剛 浙報傳媒地產研究院院長 觀點地產網專欄作者

    撰文:丁建剛    

    審校:勞蓉蓉



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