波叔一波中特2019年正版:解局 | 從舉牌到代建 陽光城與三木40億托管里的股權與土儲

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单双一波中特 www.nddns.icu 2019-05-26 21:23

  • 與行業平均水平相比,陽光城在代建上的收費顯然偏低許多。

    觀點地產網 陽光控股旗下公司舉牌三木集團近一年后,陽光城終于透露進一步行動,銷售和土儲或許仍是這場交易的核心。

    5月24日,陽光城和三木集團同時發布公告稱,雙方已簽署協議,三木集團擬將房地產相關日常經營業務委托給陽光城實施管理,委托管理的房地產項目涉及的總貨值預計約40.2億元。

    據觀點地產新媒體了解,自去年5月通過陽光實業斥資約3億元兩度舉牌三木集團后,截至2018年底,陽光實業持有三木集團的股份比例為12.64%,僅排在國資單位福建三聯投資有限公司后,為三木集團第二大股東。

    值得一提的是,同樣以房地產為主業的三木集團,卻選擇將公司的地產項目轉給二股東開發、經營。

    對此,三木集團的解釋是,公司的發展戰略和業務主要方向擬發生調整,委托管理地產項目是為集中精力、集中資源推動上述目標和方向的實現。

    陽光城再啟代建

    協議顯示,此次三木集團委托管理的項目共7個,分別為三木·水岸君山、三木·幸福里、三木·海立方、武夷山自遊小鎮、福清鉑玥府、三木·空港小鎮和南平云瀾。

    上述項目分布在福州、武夷山、福清、青島及南平,總用地面積為90.4萬平方米,預計未來可售面積為30.4萬平方米,涉及總貨值預計約40.25億元。

    而據三木集團2018年年報顯示,截至2018年末,公司共有150.55萬平方米計容建筑面積的土地儲備,取得土地的樓面地價平均為1361.64元/平方米。

    根據協議,雙方的具體分工為,甲方三木集團負責籌措項目開發建設所需的全部資金,并依法享有項目的投資收益;而作為乙方的陽光城進行項目開發建設及銷售,并根據受托管理期間所托管項目含稅銷售收入總額的1%計取委托管理費用,委托管理的服務期限為三年。

    協議強調,陽光城僅對受托管理項目進行建設和銷售等日常經營管理工作,不享有其他受益權,三木集團仍擁有項目公司股權、資產購買處置、投融資行為等重大事項決策權,享有項目公司的收益權。

    換言之,這樣的模式類似于單純收取項目管理服務費的輕資產代建。

    與傳統的拿地-開發-銷售模式相比,代建幾乎不用占用房企的資金,品牌房企可以依靠自身的品牌提高項目的溢價率,進而促進項目銷售,同時擴大自己的銷售規模。因此,近年來不少房企紛紛涉足代建業務,其中,純代建模式的包括綠城、建業,而小股操盤的代表有萬科、朗詩等。

    不過,在收費上陽光城的比例卻顯得略低。

    據了解,早期的代建模式是房企幫政府建保障房及市政設施,代建收入一般不超過建安工程的3%;后來逐漸發展到品牌房企給其他小開發商代建項目,部分能達到銷售收入的5%-8%。

    以綠城為例,委托開發管理收費標準一般為項目總收費的5%-7%,而陽光城僅收取銷售收入總額的1%,若按照項目預期貨值40.2億元計算,陽光城僅能收取4000萬元。

    事實上,早在2016年陽光城就曾試水過代建。

    據觀點地產新媒體了解,2016年10月,陽光城接受委托管理上海美樂投資有限公司所開發的康橋鎮9街坊7/15丘地塊項目,這是陽光城輕資產管理輸出的首秀。

    彼時,陽光城將提供但不限于建筑設計、工程管理、銷售管理、行使項目操盤權等,而美樂投資擬按照委托項目銷售簽約額的2%向陽光城支付委托管理費用。

    盡管代建對房企的資金壓力少,且能產生一定的利潤,但與行業平均水平相比,陽光城在代建上的收費顯然偏低許多。

    被舉牌的三木

    值得一提的是,除了是委托關系,陽光城母公司陽光控股旗下公司去年曾兩度舉牌三木集團。

    據了解,2018年5月,陽光控股旗下公司陽光實業斥資約1.43億元增持三木集團近5%的股份,隨后又在5月31日至6月6日,通過集中競價方式,累計增持公司股份約2328萬股,增持比例達5%。

    兩次增持后,陽光實業合計持有公司股份約4655萬股,持股比例達到9.99997%,成為三木集團第二大股東,斥資不到3億元。三木集團2018年年報顯示,截至2018年末,陽光實業持有的股份已增至12.64%。

    對于增持的目的,陽光實業曾表示,主要基于對三木集團未來發展前景看好及自身戰略發展需要,但同樣具有房地產背景,主流觀點認為陽光控股看中的更多可能是三木集團的土地儲備。

    年報顯示,截至2018年末,三木集團共有150.55萬平方米計容建筑面積的土地儲備,取得土地的樓面地價平均為1361.64元/平方米。

    更為關鍵的是,目前三木集團第一大股東福建三聯投資有限公司持股比例僅為18.06%,公司并不存在實際控制人,而分散的股權結構更導致三木集團曾被“野蠻人”狙擊。

    觀點地產新媒體了解到,2013年下半年,林傳德、任日明、林明正(其中,任日明、林明正同受林傳德控制,為一致行動人)三個自然人曾通過二級市場增持的方式進入三木集團前十大股東名單。

    彼時,三人分別持有三木集團4.91%、2.98%和2.84%股權,合計為10.73%,到2013年年底時,三人合計持股一度達到14.65%。

    隨后兩年,三木集團發生了一系列高層人事變動,總裁陳維輝和三位副總裁相繼離職,公司經營情況每況愈下,2015年三季報顯示,歸屬上市公司股東的凈利潤同比下降81.93%。

    2016年,林傳德等三人開始減持三木股份并逐漸清倉,有媒體曾統計,林傳德及其一致行動人通過兩次減持獲利達到1.8億左右。

    顯然,分散的股權為“并購者”提供了機會,而陽光實業目前的持股比例僅低于第一大股東不到6%,未來不排除并購的可能性。

    另一方面,盡管早早進入地產行業,但多年來三木集團的擴張似乎毫無起色。

    年報顯示,2018年,三木集團房地產項目共完成結算面積10.74萬平方米,結算金額14.3億元,同比減少9.80%。

    同時,正處于快速擴張的陽光城則在四處攻城略地,低成本的土地正是其當下最需要的。

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    撰文:黎倩    

    審校:劉滿桃



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