波叔一波中特2019年平台:資本“龍門” 新力控股赴港上市

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单双一波中特 www.nddns.icu 2019-05-26 21:23

  • 此次若能成功上市,股權融資能夠幫助新力獲得一筆便宜的“長錢”。

    觀點地產網 2010年,建筑商張園林34歲。這一年,他創辦江西新力置地,以新力帝泊灣為起點,開啟了地產之路。

    建筑出身的人總有點情懷。彼時,他的第一個項目“南昌帝泊灣”就驚艷了江西地產圈,隨之在江西有了一席之地。

    不過,“溫水煮青蛙”是大忌,更何況,地產圈素來不待見沒有夢想的人。

    “江西房地產市場自2016年起快速發展,政府出臺了一系列文件以抑制房價上漲。”也是在這一年,新力走出江西,踏足蘇州、惠州、武漢等城市。

    2017年,新力將總部遷至上海,目的不言而喻。完成資本意志是企業發展的必由之路,成立9年后,張園林決定將年輕的新力控股送上香港資本市場。

    5月24日,港交所披露新力控股(集團)有限公司招股書。800多頁的招股書,是新力地產登陸資本市場的敲門磚。

    如若新力控股成功上市,那么,它將成為江西首家上市房企。但囿于今年以來IPO降溫,新力的上市路或許還面臨著挑戰。

    談業績:近三年收益復合年增長率94.6%

    招股書顯示,新力控股2016-2018年分別錄得收益22.23億元、52.41億元及84.15億元,復合年增長率約為94.6%。其中,物業銷售收入是主要的收入來源,分別錄得22.08億元、52.31億元及83.89億元,約占同年總收益的99.3%、99.8%及99.7%。

    上述三年間,新力控股凈利潤分別為1.31億元、2.78億元及5.55億元,復合年增長率約為105.9%。已交付建筑面積由2016年的35.65萬平米,增至2017年的67.87萬平米,并進一步增至2018年的111.96萬平米。

    毛利率也逐漸提升至行業較高水平。近三年,新力的毛利率從2016年24.7%升至2017年33.7%,再進一步提升至37.3%。

    在觀點指數發布的2018年銷售金額TOP100中,新力2018年度銷售額為822億元,位列第36位。從2016年161億元的行業百強,2017年452億元的行業40強,再到2018年的822億元,新力地產近三年的年均復合增長率超過120%。照此計算,新力今年達到千億目標是大概率事件。

    公開資料顯示,2018年新力在江西地區的銷售額達到了539億元,占總銷售額的59%。招股書中援引戴德梁行報告,就2018年住宅物業的簽約銷售總額而言,新力位居江西省房地產開發商之首。

    不過,招股書中的一句話也指出其過于依賴單一地區的潛在風險:“公司的大部分收益均來自江西省,因而江西省經濟狀況的任何顯著下滑均可能對我們的經營業績、財務狀況及業務前景造成重大不利影響。”

    從土地儲備中就可以窺探一二。截至2019年3月31日,新力共計擁有101個處于不同發展階段的物業項目,包括77個由公司子公司開發的項目,以及24個由合營公司和聯營公司開發的項目,合計建筑面積約為1480萬平米。其中,包括已竣工面積10.93萬平米、開發中物業面積1130萬平米,及持作未來開發物業的總建筑面積約340萬平米。

    分區域來看,大本營江西省占據新力的半壁江山,合計持有項目55個,土地儲備約778.11萬平米,占總土地儲備的52.6%;其次是大灣區,合計持有項目20個,土地儲備約383.76萬平米,占總土地儲備的26%;再是華中及華西核心城市以及其他具高增長潛力地區,合計持有項目15個,土地儲備約193.58萬平米,占總土地儲備的13.1%;長三角則合計持有項目11個,土地儲備約121.25萬平米,占總土地儲備的8.2%。

    另外,在2019年一季度,新力控股新增7宗地塊,斥資約34.7億元,合計新增50.4萬平米土地。

    談杠桿:凈資產負債比率233%

    如何擴大規模?歷史的經驗告訴我們,最大的密鑰是找到支點,用好杠桿。

    但是,規模的大幅增長必然伴隨資金壓力。2016-2018年,新力控股的資產總額分別為200.2億元、488億元及776億元;凈資產分別為28億元、45.95億元以及50.6億元。細細算來,新力近三年的杠桿率(總資產/凈資產)分別為7.15、10.62以及15.34,處于上行通道中。

    招股書中的財務資料顯示,截至2016-2018年末,新力控股的現金及銀行結余分別為10.33億元、42.83億元、100.65億元。

    截至上述三年末,新力控股的借款總額(包括計息銀行及其他借款以及公司債券)分別約為64.38億元、166.76億元、221億元。

    觀點地產新媒體于招股書中獲悉,按截至有關年度末的借款總額減現金及銀行結余除以權益總額計算,新力控股的凈資本負債比率從2016年的190%增加至2017年度的270%,然后小幅下降至2018年度約240%。

    對此,新力也有相關解釋。凈資本負債比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍,原因在于同年銀行及其他借款增加;而凈資本負債比率由2017年的2.7倍減少至2018年的2.4倍,原因是新力控股在2018年完成及交付了更多的物業使得現金流量增加。

    當然,回款能力是企業健康發展的必備要素,新力也深諳此理。據了解,新力控股通過采用“120天啟動項目、180天達到預售標準”的高周轉開發模式,以保證現金流。

    就算如此,財務狀況仍然承壓,這也使得新力的融資成本處于行業較高水平。數據顯示,新力尚未償還銀行及其他借款(不包括公司債券)加權平均實際利率高達9.3%。

    因此,此次若能成功上市,股權融資能夠幫助新力獲得一筆便宜的“長錢”。既能在一定程度上改善財務狀況,亦能有更多的糧草用于規模擴張。

    在正榮地產、美的置業、弘陽地產、大發地產等房企紛紛赴港上市之后,新力或許會獲得下一個名額。有消息人士透露,如進展順利,新力控股將于年內登陸港交所,遲一些預計于2020年初完成上市。

    撰文:陳玲    

    審校:劉滿桃



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